• Polski

ZMIANY W PRAWIE PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI

      Z dniem 01.01.2019 zaczęła obowiązywać ustawa, regulująca  proces przekształcenia gruntów  zabudowanych, które są wykorzystywane na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa  z dnia 20.07.2018 weszła w życie 01.01.2019  i już ukazały się dwie nowelizacje tej ustawy pierwsza z 06.12.2018 obowiązująca od 01.01.2019  i kolejna z dnia 12.01.2019 obowiązująca od 13.02.2019. Nowelizacje te  miały sprostować niektóre zawiłości ale czy to będzie koniec? Raczej nie, bo są jeszcze pewne nieścisłości które powinny być  wyjaśnione i sprostowane. 

Link do ustawy jest poniżej:

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20180001716/U/D20181716Lj

      W dniu 14.02.2019 brałam udział w Szkoleniu organizowanym przez Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych „Nowe regulacje prawne w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów ” prowadzonym przez Pana mgr inż. Henryk Jędrzejewskiego na którym były poruszane praktyczne rozwiązania stosowania tejże Ustawy.

Ustawa mówi jakie grunty będą podlegały przekształceniu w prawo własności i są to grunty zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami,innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi,umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych

Ustawa wprost mówi jakie rodzaje gruntów mogą ulec przekształceniu, a w przypadku budynków wielorodzinnych dodatkowym kryterium jest ilość lokali mieszkalnych, które mają stanowić co najmniej  50 % ogółu liczby lokali w danym budynku. Nie wprowadzono tutaj normy powierzchniowej tylko normę ilościową, która pozwala na dokonanie przekształcenia.

Dotychczas budynki i inne obiekty  budowlane  położone na działce gruntu w użytkowaniu wieczystym stanowiły odrębną własność użytkownika wieczystego gruntu, natomiast z  dniem przekształcenia  staną się częścią składową gruntu na której są wybudowane. Wszelkie obciążenia użytkowania wieczystego przechodzą na udział lub współudział nieruchomości po przekształceniu.

PRZYKŁAD

1. Budynek 6-cio  lokalowy w którym 3 lokale będą przeznaczone na cele mieszkalne, a 3 stanowią  lokale użytkowe – grunt ulegnie przekształceniu z prawa użytkowania wieczystego  w prawo własności – kryterium liczby  50 % lokali mieszkalnych w budynku zostanie spełnione.

2. Działka nr 14 na której są posadowione: budynek z lokalami mieszkalnymi, garażami i komórkami oraz w drugiej części działki budynek z lokalami użytkowymi. Na tej nieruchomości  gruntowej należy dokonać podziału na 2 działki gruntu 14/1 i 14/2:

  •  na jednej z nich  14/1 będzie budynek z lokalami mieszkalnymi, garażami i komórkami jako integralna całość z częścią mieszkalną,
  •  na drugiej działce 14/2 będzie budynek z lokalami użytkowymi,

Uporządkowanie  stanu prawnego nieruchomości:

wpis do Księgi Wieczystej – polega na wyłączeniu z Księgi pierwotnej działki 14/1 i założeniu nowej KW dla tej działki, lub pozostawienie w KW pierwotnej działki 14/1 a wyłączenie z KW działki 14/2 dla której zakłada się nową KW.

Podział działki aby wyodrębnić cześć mieszkalną podlegającą Ustawie o przekształceniu wnioskiem o podział występuje zawsze Użytkownik Wieczysty, są jednak wyjątki:

 – gmina dokona podziału tylko wtedy gdy grunt należy do niej,

 –  podział nieruchomości związany jest z wywłaszczeniem.

 

Aby ujawnić prawo własności w Księdze Wieczystej, właściwe organy czyli:

  • Starosta przy gruntach należących do Skarbu Państwa,
  • Dyrektora  oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa,
  • Dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego,
  • wójta, burmistrza lub prezydenta miasta,
  • zarząd powiatu lub zarząd województwa,
  • dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji,

– wydają zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. 

Zaświadczenie jest podstawą wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

PRZYKŁAD

Budynek wielolokalowy w którym znajduje się 50 lokali mieszkalnych i 50 współużytkowników wieczystych, właściciel jednego z lokali  mieszkalnego zmarł przed wejściem Ustawy w życie 01.01.2019 a spadkobiercy jeszcze nie przeprowadzili postępowania spadkowego – rodzi się pytanie: Kto nabył ? – na podstawie uzgodnienia z Ministerstwem Sprawiedliwości rozwiązaniem dla organów będzie wydawanie zaświadczeń o własności nieruchomości, i to zaświadczenie nie będzie przedmiotowe czyli zawierało informacje kto jest właścicielem czy też spadkobiercą, a podmiotowe czyli dotyczące nieruchomości.

Urzędy wydają zaświadczenia w zapisanych w Ustawie nieprzekraczalnych terminach i trybach:

1. z urzędu – w terminie do 12 miesięcy,

2. na wniosek uprawnionego – w  terminie do 4 miesięcy,

3. na wniosek uprawnionego  uzasadnionego potrzebą dokonania czynności prawnej – w  terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Ustawa narzuca nam terminy opłat przekształceniowych  w terminie do 31.03 z góry za dany rok. Tutaj trzeba się zmierzyć w rzeczywistością bo jeśli urząd wyda nam zaświadczenie o przekształceniu  prawa w terminie urzędowym  czyli do 12 miesięcy to  termin opłaty  przekształceniowej za 2019  rok upływa w dniu 29.02.2020, a kolejna opłata za rok 2020 upływa w dniu 31.03.2020.

Termin wnoszenia opłat przekształceniowych jest taki sam jak przy Użytkowaniu Wieczystym do 31 marca każdego roku z góry za dany rok, chyba że się wniesie opłatę w całości. Organy mogę rozłożyć wnoszenie opłat  na raty lub w innych terminach ale nieprzekraczających okresu za który ta opłata dotyczy.

Opłata przekształceniowa – jest to roczna opłata płacona przez 20 lat  na rzecz właściciela:  Skarbu Państwa czy Jednostek Samorządu Terytorialnego, której wysokość jest równa opłacie za Użytkowanie Wieczyste jaka obowiązywałaby w dniu 01.01.2019 czyli:

 OPŁATA ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE   =  OPŁATA PRZEKSZTAŁCENIOWA

Przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonanej w 2018 roku właściwa kwota opłaty byłaby osiągnięta w trzecim roku po aktualizacji czyli w 2020 roku. Przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przyjmuje się cenę z aktualizacją docelową czyli z trzeciego roku po aktualizacji.  Należy pamiętać, że podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste mają ścieżkę odwoławczą- w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji można się odwołać kierując sprawę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego i wtedy bieg wnoszenia nowej opłaty zostanie wstrzymany do czasu rozstrzygnięcia. W odwołaniu należy wskazać dlaczego ta nowa wysokość opłaty jest nieuzasadniona pomocnym też będzie sporządzenie operatu szacunkowego przez Rzeczoznawcę Majątkowego.

Termin wnoszenia opłat przekształceniowych jest taki sam jak przy Użytkowaniu Wieczystym do 31 marca każdego roku z góry za dany rok, chyba że się wniesie opłatę w całości. Organy mogę rozłożyć wnoszenie opłat  na raty lub w innych terminach ale nieprzekraczających okresu za który ta opłata dotyczy.

PRZEDSIĘBIORCA

“Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą,w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia może złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:
1. 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,  wynosi 1%;
2. 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,  wynosi 2%;
3. 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wynosi 3%;
4. w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej  tytułu użytkowania wieczystego, o jest wyższa niż 3%.”

“Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu.”

“Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę.”

WALORYZACJA

Waloryzacja opłat przekształceniowych nie jest tożsama z aktualizacją opłat za Użytkowanie Wieczyste, tutaj  będzie dokonywana „indeksacja” czyli przemnożenie wskaźnikami zmian cen podawanych przez GUS, nie częściej niż co 3 lata na wniosek lub z urzędu. O wysokości zwaloryzowanej opłaty organ zawiadamia na piśmie właściciela nieruchomości na wskazany przez niego adres, nowa stawka zwaloryzowanej opłaty obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku w którym dokonano waloryzacji.