WYCENA NIERUCHOMOŚCI POD KREDYT

Po kryzysie na rynkach światowych w 2008 roku weszły w życie obostrzenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych

Bank jako instytucja finansowa musi mieć pewność, że pożyczone kredytobiorcy pieniądze są odpowiednio zabezpieczone. W przypadku utraty płynności finansowej Klienta, a w zasadzie pomimo jej utraty, chce mieć pewność, że będzie mogła skutecznie dochodzić swojej wierzytelności. Stąd też zostały określone i podzielone rodzaje ryzyk jakie są związane z udzieleniem kredytu pod zabezpieczenie hipoteczne i przed decyzją o udzieleniu kredytu są one poddawane analizom.

W zależności od przedziału czasowego dokonywane są analizy:

• ryzyka strategicznego – długookresowe,
• ryzyka operacyjnego –  średnio i krótkookresowe. 

W obszarze finansowym:

• ryzyko płynności,
• ryzyko wyniku.

W obszarze techniczno-organizacyjnym:

• o charakterze personalnym,
• o charakterze organizacyjnym,
• o charakterze rzeczowo-technicznym.

Przed kryzysem ogólnoświatowym banki ograniczały się do wykorzystywania operatów szacunkowych dla celów ewidencyjnych jako przyjmowanie ich wartości w kwestii rezerw celowych i szacowania współczynnika wypłacalności. W obecnych czasach sektor bankowy większą uwagę zwraca na wszelkiego rodzaje analiz w tym prawnych oraz przy oszacowywaniu wartości nieruchomości – informacje zawarte przez Rzeczoznawców Majątkowych w operacie szacunkowym wskazujących na potencjalnie występujące ryzyko na wycenianej nieruchomości. 

W procesie podejmowania decyzji  o udzieleniu kredytu hipotecznego przez Bank na nieruchomość będącą przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego jak i przedmiotem finansowania przez Bank, brane są pod uwagę wskaźniki:

LtV ( Loan to Value ) – poziom wartości udzielonego kredytu do wartości przyjętego przez Bank zabezpieczenia. Maksymalna wartość tego                                                                        wskaźnika  nie powinna przekraczać 80 % dla nieruchomości mieszkaniowych i 75 % dla nieruchomości   komercyjnych.                   

Ltc/LtCb ( Loan to Cost ) – poziom wartości udzielonego kredytu do kosztów budowy nieruchomości. Maksymalna wartość dla tego  wskaźnika nie                                                           powinna przekraczać 80 %.

DSCR ( Debt Service Coverage Ratio ) – wskaźnik pokrycia obsługi długu rozumiana jako relacja dochodów z nieruchomości do raty kapitałowo-                                                            odsetkowej zaciągniętego zobowiązania kredytowego. Minimalna wartość tego  wskaźnika nie powinna być  niższa niż 120 %.

ISCR ( Interest Service Coverage Ratio ) –  wskaźnik pokrycia obsługi długu rozumiany jako relacja dochodów z nieruchomości do raty odsetkowej                                                          zaciągniętego zobowiązania kredytowego. Minimalna wartość tego wskaźnika  nie powinna być niższa niż 300%.

Aby ograniczyć ryzyko udzielania kredytów hipotecznych Komisja Nadzoru Finansowego wydała Rekomendacje –  dokumenty stanowiące zbiór zasad  dotyczących dobrych praktyk w zakresie  ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie.  Do kredytów hipotecznych  i wskazówek dotyczących przyjmowania wartości nieruchomości odnoszą się miedzy innymi w szczególności – Rekomendacja S, Rekomendacja J, które są zbiorem zaleceń do wewnętrznych systemów  kontroli wykorzystywanych we wszystkich bankach objętych przepisami prawa polskiego.